Uzyskanie niezbędnych pozwoleń
Aby zbudować dom, musimy zgromadzić wiele dokumentów, a znajomość przepisów prawa budowlanego znacznie ułatwi nam załatwianie formalności związanych z budową i porozumiewanie się z wykonawcami. Nie tracimy czasu na bieganie po urzędach i dopytywanie się o każdy szczegół. Nie popełniamy kosztownych błędów. Ponadto inwestor zorientowany w przepisach prawnych budzi respekt wśród urzędników i budowlańców. Poniższa tabela przedstawia wszystkie niezbędne dokumenty do budowy naszego domu.
Wypis i wyrys z planu miejscowego zagospodarowania
Plan miejscowy to przepis prawa miejskiego uchwalany przez radę miasta lub gminy. Plany miejscowe może bezpłatnie obejrzeć każdy, może także poprosić o wypis i wyrys z planu, kosztujący od kilkunastu do stu złotych. Zrobimy to w wydziale architektury urzędu gminy. Plan miejscowy mówi nam:
Jakie przeznaczenie ma działka. Nas interesuje przeznaczenie wyłącznie mieszkaniowe, a nie np. rolne, leśne, produkcyjne, usługowe, itp.
Czy na tym terenie oprócz domu mieszkalnego mogą powstać także obiekty usługowe lub produkcyjne.
Czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe np. autostrada, fabryka, składowisko odpadów, stadion, cmentarz, targowisko.
O wymogach co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli np: czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć kondygnacji, jaką wysokość, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia połaci dachu, itp.
Czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej i jeśli tak, to czy trzeba dostosować architekturę nowego domu do istniejącej zabudowy.
jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a sąsiad nie musi się na to zgodzić).
Czy działka leży w pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy czyli w strefie ochronnej. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, zakładów produkcyjnych, linii wysokiego napięcia, cmentarzy, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków, itp.
Decyzja o warunkach zabudowy
Decyzja będzie potrzebna, gdy na działce nieobjętej planem miejscowym zechcemy:
Wybudować dom lub inny obiekt budowlany, który wymaga pozwolenia na budowę na przykład garaż.
Przebudować dom, zmieniając jego formę architektoniczną, na przykład nadbudować piętro.
Zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, na przykład zaadaptować budynek gospodarczy na cele mieszkalne.
Z decyzji dowiemy się:
Czy planowana budowa domu jednorodzinnego jest w ogóle dopuszczalna na tym obszarze.
Jakie są warunki dotyczące charakteru i kształtu zabudowy, czyli na przykład jaką wysokość może mieć budynek, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, ile procent działki może wynieść powierzchnia zabudowy, jaka jest linia zabudowy, jak zapewnić dostęp do drogi itp.
W jaki sposób i jakie media będziemy dostarczać, np. woda, energia, odprowadzenie ścieków.
Czy dotyczą nas szczególne wymagania wynikające z przepisów o ochronie środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, ochronie obiektów budowlanych na terenach górniczych, przepisów sanitarnych lub przeciwpożarowych (urząd może nałożyć obowiązek wykonania ekspertyz, opinii i uzgodnień, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej).
Aby otrzymać pozwolenie na budowę, projekt naszego domu musi być dostosowany do wymogów decyzji.
Budowa przyłączy
Nie trzeba uzyskać decyzji o pozwoleniu na budowę przyłączy, bez względu na to, czy są związane z jakimś obiektem budowlanym, czy prowadzą do niezabudowanych działek. Można je zbudować nawet bez dokonania zgłoszenia. Obecnie w art. 29 ust. 1 pkt 20 Prawa budowlanego zwolnienie obejmuje te przyłącza, które mają być doprowadzone do niezabudowanej jeszcze działki budowlanej. Budowa przyłączy musi być jednak prowadzona zgodnie z warunkami i wymaganiami stawianymi przez przedsiębiorstwa sieciowe, czyli z uwzględnieniem obowiązujących przepisów branżowych regulujących warunki przyłączania do odpowiednich sieci. Inwestorowi przysługuje możliwość wyboru procedury dotyczącej budowy przyłączy:
Może dokonać zgłoszenia budowy przyłącza właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu na podstawie art. 30 Prawa budowlanego. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania przewidzianych do realizacji robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć:
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych.
Warunki techniczne przyłączenia wydane przez odpowiednie przedsiębiorstwa sieciowe na wniosek inwestora lub opracowanie projektowe uzgodnione z tym przedsiębiorstwem. W zależności od potrzeb mogą to być także odpowiednie szkice lub rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i opinie.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu z zaznaczoną lokalizacją projektowanego przyłącza wraz z opisem technicznym instalacji, który musi wykonać projektant z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi na kopii aktualnej mapy zasadniczej sporządzonej do celów projektowych, a w przypadku braku mapy zasadniczej w odpowiedniej skali, na mapie jednostkowej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Aktualizację mapy trzeba zlecić uprawnionemu geodecie. Projekt zagospodarowania działki powinien obejmować również obszar otaczający teren inwestycji. Jeśli przedsiębiorstwo wymaga sporządzenia opracowania projektowego przyłącza, projekt zagospodarowania będzie jego częścią.
Zgłoszenia dokonujemy nie później niż na 30 dni przed rozpoczęciem robót. Jest to czas na ewentualny sprzeciw starosty. Brak sprzeciwu jest równoznaczny ze zgodą na rozpoczęcie budowy. Równie dobrze właściwy organ, może nas pisemnie poinformować o niewniesieniu sprzeciwu, wtedy prace możemy rozpocząć od razu. Zgłoszenie ma dwuletni termin ważności. W przypadku braków w złożonej dokumentacji organ wezwie nas do uzupełnienia dokumentów w określonym terminie, co będzie skutkowało wydłużeniem terminu na ewentualny sprzeciw.
Może budować przyłącza bez zgłoszenia, przy zastosowaniu art. 29a Prawa budowlanego. Zaletą jest tutaj pominięcie procedury zgłaszania budowy w starostwie, co skraca czas załatwiania formalności. Zobowiązuje jednak inwestora, w zależności od rodzaju przyłącza, do stosowania przepisów prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Ponadto inwestor musi zamówić u uprawnionego projektanta sporządzenie planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczoną lokalizacją przyłącza.
Po zakończeniu budowy przyłącza podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po ich wybudowaniu należy wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą informującą o położeniu zrealizowanego przyłącza i będącą podstawą do naniesienia zmian na mapie zasadniczej oraz w ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Wykonanie inwentaryzacji należy zlecić uprawnionemu geodecie bez względu na to, czy realizacja przyłącza została zgłoszona czy nie. Geodeta przekazuje inwentaryzację do właściwego miejscowo ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu inwestor musi dołączyć potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy.
Wyłączenie z produkcji rolnej
Ten dokument jest niezbędny tylko wtedy, gdy chcemy wybudować dom mieszkalny na działce rolnej lub leśnej. Konieczna jest wtedy zmiana przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na którą trzeba uzyskać zgodę właściwego organu. Najpierw musi nastąpić przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie wydawana jest decyzja określająca warunki wyłączenia. Dopiero potem następuje faktyczne wyłączenie gruntów rolnych przez ich właściciela, tj. zaniechanie dotychczasowego sposobu ich wykorzystania. Na cele nierolnicze i nieleśne przeznacza się przeważnie grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Dokładne informacje znajdziemy w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Pozwolenie na budowę
Posiadamy już działkę budowlaną i projekt domu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami. Składamy wniosek o pozwolenie na budowę do właściwego organu, którym jest starostwo, wydział architektury i budownictwa. Postępowanie w sprawie budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne.Do wniosku dołączamy:
projekt budowlany w czterech egzemplarzach wraz z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami i opiniami.
dokument potwierdzający nabycie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. akt własności nieruchomości, umowa dzierżawy)
ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza:
Zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz obowiązującymi przepisami.
Uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb inżynierów.
Kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i sprawdzeniami oraz informacją dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
W razie stwierdzenia błędów lub braków w złożonych dokumentach, urząd określa termin usunięcia wskazanych nieprawidłowości. Jeżeli go przekroczymy, wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak zostaną spełnione narzucone wymagania, urząd nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pozwolenie powinno zostać wydane w ciągu miesiąca od złożenia wniosku, a w sytuacjach bardziej skomplikowanych może to być nie więcej niż 65 dni od dnia złożenia wniosku. Braki w dokumentacji wydłużają ten termin. Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Jeżeli wpłynie odwołanie, rozpoczęcie budowy będzie możliwe dopiero po orzeczeniu podtrzymującym wydaną decyzję przez organ drugiej instancji czyli wojewodę. Należy liczyć się też z możliwością skierowania sprawy do powtórnego rozpatrzenia i koniecznością oczekiwania na uprawomocnienie nowej decyzji.
Po otrzymaniu przez inwestora, pozwolenie musi się jeszcze uprawomocnić. Trwa to 14 dni. Tyle czasu mają na złożenie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę wszystkie powiadomione strony, między innymi sąsiedzi. W praktyce czas ten liczony jest od daty otrzymania przez strony decyzji i może się wydłużyć, gdy sąsiedzi są na urlopie lub zmienili miejsce pobytu i listu nie odbiorą. W takich przypadkach najlepiej będzie, jeśli przyniesiemy podpisane przez sąsiadów oświadczenie, że nie będą się odwoływać od wydanej decyzji.
Po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę można przystąpić do budowy domu zgodnie z zatwierdzonym projektem. Właściciel budowanego domu, czyli inwestor musi zapewnić nadzór posiadający uprawnienia budowlane i wykonawstwo robót budowlanych. Przy budowie domu jednorodzinnego nie jest konieczny inspektor nadzoru inwestorskiego i autorskiego.
Co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót, inwestor zawiadamia o rozpoczęciu robót właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski. Do zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych należy dołączyć pisemne oświadczenia:
Kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi) otrzymane wraz z pozwoleniem na budowę i wypełnione przez kierownika budowy.
inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi (jeśli zatrudniamy inspektora nadzoru)
Aktualny termin ważności pozwolenia na budowę wynosi 3 lata, co oznacza, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, jeżeli budowa nie zostanie w tym czasie rozpoczęta lub zostanie przerwana na dłużej niż trzy lata. W takim przypadku rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jej brak jest samowolą budowlaną.
Dziennik budowy
Składając zawiadomienie o rozpoczęciu robót, inwestor równocześnie występuje o wydanie dziennika budowy. Jest to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, uwzględniający wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy. W czasie budowy dziennik znajduje się u kierownika budowy, który odpowiada za jego prawidłowe prowadzenie i przechowywanie. W trakcie budowy inwestor ma prawo wstępu na budowę i dokonywania wpisów w dzienniku budowy.
Wypis i wyrys z planu miejscowego zagospodarowania
Plan miejscowy to przepis prawa miejskiego uchwalany przez radę miasta lub gminy. Plany miejscowe może bezpłatnie obejrzeć każdy, może także poprosić o wypis i wyrys z planu, kosztujący od kilkunastu do stu złotych. Zrobimy to w wydziale architektury urzędu gminy. Plan miejscowy mówi nam:
Jakie przeznaczenie ma działka. Nas interesuje przeznaczenie wyłącznie mieszkaniowe, a nie np. rolne, leśne, produkcyjne, usługowe, itp.
Czy na tym terenie oprócz domu mieszkalnego mogą powstać także obiekty usługowe lub produkcyjne.
Czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe np. autostrada, fabryka, składowisko odpadów, stadion, cmentarz, targowisko.
O wymogach co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli np: czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć kondygnacji, jaką wysokość, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia połaci dachu, itp.
Czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej i jeśli tak, to czy trzeba dostosować architekturę nowego domu do istniejącej zabudowy.
jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a sąsiad nie musi się na to zgodzić).
Czy działka leży w pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy czyli w strefie ochronnej. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, zakładów produkcyjnych, linii wysokiego napięcia, cmentarzy, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków, itp.
Decyzja o warunkach zabudowy
Decyzja będzie potrzebna, gdy na działce nieobjętej planem miejscowym zechcemy:
Wybudować dom lub inny obiekt budowlany, który wymaga pozwolenia na budowę na przykład garaż.
Przebudować dom, zmieniając jego formę architektoniczną, na przykład nadbudować piętro.
Zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, na przykład zaadaptować budynek gospodarczy na cele mieszkalne.
Z decyzji dowiemy się:
Czy planowana budowa domu jednorodzinnego jest w ogóle dopuszczalna na tym obszarze.
Jakie są warunki dotyczące charakteru i kształtu zabudowy, czyli na przykład jaką wysokość może mieć budynek, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, ile procent działki może wynieść powierzchnia zabudowy, jaka jest linia zabudowy, jak zapewnić dostęp do drogi itp.
W jaki sposób i jakie media będziemy dostarczać, np. woda, energia, odprowadzenie ścieków.
Czy dotyczą nas szczególne wymagania wynikające z przepisów o ochronie środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, ochronie obiektów budowlanych na terenach górniczych, przepisów sanitarnych lub przeciwpożarowych (urząd może nałożyć obowiązek wykonania ekspertyz, opinii i uzgodnień, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej).
Aby otrzymać pozwolenie na budowę, projekt naszego domu musi być dostosowany do wymogów decyzji.
Budowa przyłączy
Nie trzeba uzyskać decyzji o pozwoleniu na budowę przyłączy, bez względu na to, czy są związane z jakimś obiektem budowlanym, czy prowadzą do niezabudowanych działek. Można je zbudować nawet bez dokonania zgłoszenia. Obecnie w art. 29 ust. 1 pkt 20 Prawa budowlanego zwolnienie obejmuje te przyłącza, które mają być doprowadzone do niezabudowanej jeszcze działki budowlanej. Budowa przyłączy musi być jednak prowadzona zgodnie z warunkami i wymaganiami stawianymi przez przedsiębiorstwa sieciowe, czyli z uwzględnieniem obowiązujących przepisów branżowych regulujących warunki przyłączania do odpowiednich sieci. Inwestorowi przysługuje możliwość wyboru procedury dotyczącej budowy przyłączy:
Może dokonać zgłoszenia budowy przyłącza właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu na podstawie art. 30 Prawa budowlanego. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania przewidzianych do realizacji robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć:
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych.
Warunki techniczne przyłączenia wydane przez odpowiednie przedsiębiorstwa sieciowe na wniosek inwestora lub opracowanie projektowe uzgodnione z tym przedsiębiorstwem. W zależności od potrzeb mogą to być także odpowiednie szkice lub rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i opinie.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu z zaznaczoną lokalizacją projektowanego przyłącza wraz z opisem technicznym instalacji, który musi wykonać projektant z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi na kopii aktualnej mapy zasadniczej sporządzonej do celów projektowych, a w przypadku braku mapy zasadniczej w odpowiedniej skali, na mapie jednostkowej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Aktualizację mapy trzeba zlecić uprawnionemu geodecie. Projekt zagospodarowania działki powinien obejmować również obszar otaczający teren inwestycji. Jeśli przedsiębiorstwo wymaga sporządzenia opracowania projektowego przyłącza, projekt zagospodarowania będzie jego częścią.
Zgłoszenia dokonujemy nie później niż na 30 dni przed rozpoczęciem robót. Jest to czas na ewentualny sprzeciw starosty. Brak sprzeciwu jest równoznaczny ze zgodą na rozpoczęcie budowy. Równie dobrze właściwy organ, może nas pisemnie poinformować o niewniesieniu sprzeciwu, wtedy prace możemy rozpocząć od razu. Zgłoszenie ma dwuletni termin ważności. W przypadku braków w złożonej dokumentacji organ wezwie nas do uzupełnienia dokumentów w określonym terminie, co będzie skutkowało wydłużeniem terminu na ewentualny sprzeciw.
Może budować przyłącza bez zgłoszenia, przy zastosowaniu art. 29a Prawa budowlanego. Zaletą jest tutaj pominięcie procedury zgłaszania budowy w starostwie, co skraca czas załatwiania formalności. Zobowiązuje jednak inwestora, w zależności od rodzaju przyłącza, do stosowania przepisów prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Ponadto inwestor musi zamówić u uprawnionego projektanta sporządzenie planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczoną lokalizacją przyłącza.
Po zakończeniu budowy przyłącza podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po ich wybudowaniu należy wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą informującą o położeniu zrealizowanego przyłącza i będącą podstawą do naniesienia zmian na mapie zasadniczej oraz w ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Wykonanie inwentaryzacji należy zlecić uprawnionemu geodecie bez względu na to, czy realizacja przyłącza została zgłoszona czy nie. Geodeta przekazuje inwentaryzację do właściwego miejscowo ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu inwestor musi dołączyć potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy.
Wyłączenie z produkcji rolnej
Ten dokument jest niezbędny tylko wtedy, gdy chcemy wybudować dom mieszkalny na działce rolnej lub leśnej. Konieczna jest wtedy zmiana przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na którą trzeba uzyskać zgodę właściwego organu. Najpierw musi nastąpić przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie wydawana jest decyzja określająca warunki wyłączenia. Dopiero potem następuje faktyczne wyłączenie gruntów rolnych przez ich właściciela, tj. zaniechanie dotychczasowego sposobu ich wykorzystania. Na cele nierolnicze i nieleśne przeznacza się przeważnie grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Dokładne informacje znajdziemy w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Pozwolenie na budowę
Posiadamy już działkę budowlaną i projekt domu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami. Składamy wniosek o pozwolenie na budowę do właściwego organu, którym jest starostwo, wydział architektury i budownictwa. Postępowanie w sprawie budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne.Do wniosku dołączamy:
projekt budowlany w czterech egzemplarzach wraz z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami i opiniami.
dokument potwierdzający nabycie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. akt własności nieruchomości, umowa dzierżawy)
ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza:
Zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz obowiązującymi przepisami.
Uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb inżynierów.
Kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i sprawdzeniami oraz informacją dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
W razie stwierdzenia błędów lub braków w złożonych dokumentach, urząd określa termin usunięcia wskazanych nieprawidłowości. Jeżeli go przekroczymy, wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak zostaną spełnione narzucone wymagania, urząd nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pozwolenie powinno zostać wydane w ciągu miesiąca od złożenia wniosku, a w sytuacjach bardziej skomplikowanych może to być nie więcej niż 65 dni od dnia złożenia wniosku. Braki w dokumentacji wydłużają ten termin. Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Jeżeli wpłynie odwołanie, rozpoczęcie budowy będzie możliwe dopiero po orzeczeniu podtrzymującym wydaną decyzję przez organ drugiej instancji czyli wojewodę. Należy liczyć się też z możliwością skierowania sprawy do powtórnego rozpatrzenia i koniecznością oczekiwania na uprawomocnienie nowej decyzji.
Po otrzymaniu przez inwestora, pozwolenie musi się jeszcze uprawomocnić. Trwa to 14 dni. Tyle czasu mają na złożenie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę wszystkie powiadomione strony, między innymi sąsiedzi. W praktyce czas ten liczony jest od daty otrzymania przez strony decyzji i może się wydłużyć, gdy sąsiedzi są na urlopie lub zmienili miejsce pobytu i listu nie odbiorą. W takich przypadkach najlepiej będzie, jeśli przyniesiemy podpisane przez sąsiadów oświadczenie, że nie będą się odwoływać od wydanej decyzji.
Po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę można przystąpić do budowy domu zgodnie z zatwierdzonym projektem. Właściciel budowanego domu, czyli inwestor musi zapewnić nadzór posiadający uprawnienia budowlane i wykonawstwo robót budowlanych. Przy budowie domu jednorodzinnego nie jest konieczny inspektor nadzoru inwestorskiego i autorskiego.
Co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót, inwestor zawiadamia o rozpoczęciu robót właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski. Do zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych należy dołączyć pisemne oświadczenia:
Kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi) otrzymane wraz z pozwoleniem na budowę i wypełnione przez kierownika budowy.
inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi (jeśli zatrudniamy inspektora nadzoru)
Aktualny termin ważności pozwolenia na budowę wynosi 3 lata, co oznacza, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, jeżeli budowa nie zostanie w tym czasie rozpoczęta lub zostanie przerwana na dłużej niż trzy lata. W takim przypadku rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jej brak jest samowolą budowlaną.
Dziennik budowy
Składając zawiadomienie o rozpoczęciu robót, inwestor równocześnie występuje o wydanie dziennika budowy. Jest to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, uwzględniający wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy. W czasie budowy dziennik znajduje się u kierownika budowy, który odpowiada za jego prawidłowe prowadzenie i przechowywanie. W trakcie budowy inwestor ma prawo wstępu na budowę i dokonywania wpisów w dzienniku budowy.
Uzyskanie niezbędnych pozwoleń
